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2016年4月底，北京市各区陆续公布了今年的小学和初中入学政策。南方周末记者梳理发现，在入学条件上，房子的权重越来越大。
比如，海淀区今年正式施行“六年一学位”政策，一个房子地址，六年内只能被用来做一次入学登记。而西城区则规定，今年光有西城户口不能保障孩子上学，还得在西城实际居住(买房或租房)。
今年北京市各区上学政策的另一大变化是，非京籍学生入学越来越严。比如，石景山区规定，持有《北京市工作居住证》(俗称“北京绿卡”)的非京籍，今年将不再享受京籍入学待遇。再比如，丰台区规定，以后对于非京籍学生父母的工作和租房情况，每年都要动态审核。
自从2014年北京启动“教改”以来，每年4月公布的各区入学政策，成为所有京籍和非京籍家长们最为关心的事情。
北京各区的入学政策，每年都会略有调整，但唯一不变的是“就近原则”。对家长们来说，如果想让自己的孩子消费到优质教育资源，那么在相应优质学区有一套房子，成为最保险也几乎是唯一的选择。
《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。
一边是16万人的潜在需求，一边是5000个优质学位名额，这是北京优质学区房市场价格一路高歌猛进的主要原因。
而且，随着二孩的放开，上学需求将进一步放大。北京师范大学的几位学者在一篇论文中预测，2015年-2025北京市小学生入学人数将在现有17万人的基础上逐年增加，最终稳定在25万—30万人。
就近原则，也是国际上通行的义务制教育入学惯例。只不过，由于北京这样的超级城市入学需求和教育资源供给严重失衡，各区政府对适龄儿童的容纳能力有限。最后只能是在就近原则的前提下，根据是否有房子，以及房子位置来进行学位资源的分配。对政府来讲，这是无奈之举。
北京2014年教改政策的出台初衷，其实是为了打击特权生等灰色上学渠道，推动教育均衡化。
教改后价格快速上涨的学区房，本身就数量特别有限。灰色渠道被堵死，市场的力量开始起作用，并最终反映到学区房价格上涨上。
从以钱、权、优择校到以房择校
在北京家长圈小有名气并兼职做入学咨询的无言(网名)对南方周末记者介绍，新中国成立以来，北京市的义务制教育发生过两次大的改革。一次是1997年，一次是2014年。
1997年之前，北京市的外来人口还很少，上学的需求主要是京籍儿童。其中，小学主要是根据户口所在地就近入学。有的家长为了追求好学校，就把户口迁移到名校集中的海淀区。
在小升初阶段，北京在1997年之前施行的是统考。想进好中学，靠的是学生自己的能力。当然学生也可以选择靠户口就近上初中。
到1997年，北京最后一次实行小升初统考，开始进入“大派位”时代。
所谓大派位，其实就是用电脑来摇号，让学生就近上初中。在这之前，国家多次提出取消小升初考试，实行划片就近入学，以普及九年义务制教育。但直到1997年，上海才首次在全国实行小升初免试就近入学。北京也很快跟进，从1998年开始取消小升初统考。
尽管已经实行了大派位，但很多家长还是希望自己的孩子能进入优质初中。而一些学校也希望能招到一批优秀小学毕业生。于是很多学生在小学毕业后，不进入大派位体系，而是自主择校。
无言对南方周末记者总结，这些择校行为，有的是灰色渠道，比如“条子生”和关系生。有的是正规渠道，比如靠特长、推优、点招和海选等方式进入优质初中。还有的是走市场经济的路子，靠择校费和赞助费入学。但数量最多的是“共建生”渠道，即一些单位通过赞助一些好学校，让单位职工子女获得入学机会。
后来，择校行为又进一步拓展到幼升小阶段，但共建生现象主要还是小升初阶段更普遍。“我印象中，有个中学共建单位多达八十多家。”无言对南方周末记者说。
这种择校和派位共存的模式，一直持续到2014年。
这年1月，教育部发布了当年的一号文件——《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，要求全国各地在义务教育阶段实行就近入学。
3个月后，北京市根据教育部的要求，发布了《北京市教育委员会关于2014年义务教育阶段入学工作的意见》(以下简称“《意见》”)。《意见》取消了共建生制度，并提出要控制特长生招生。
无言认为，2014年的教改，某种程度上是回到了1997年的大派位时代。
对家长们来说，2014年教改之后，孩子上小学，只能按照就近和免试原则提交入学申请。于是家长住在哪，决定了孩子能上什么样的小学。
而上中学则采取单校划片和多校划片两种方式。单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口接收片区内所有小学毕业生入学。多校划片是根据学生所填志愿，对报名人数少于招生人数的初中，实行学生直接入学。对报名人数超过招生人数的初中，以随机派位的方式确定谁能入学。
但无论是单校还是多校划片，同样跟家长房子的位置直接相关。可见，2014年北京教改之后，在优质学校招生范围内，有一套房子，对于家长们来说，是最有效和最保险的上名校途径。
供需失衡的畸形学区房市场
北京清华同衡规划设计研究院技术创新中心曾受北京市委办公厅委托，做过一个关于北京学区房的调研报告。该报告的结论显示，目前北京的优质教育资源主要分布在东城、西城和海淀几个区。其中，西城和海淀两区占据了过半的重点学校。
该中心副总监王鹏对南方周末记者表示，北京优质学区房的价格走势，独立于整个北京市房价市场，任凭北京房价涨跌，这些重点学区房的房价“稳健上涨”。
这份2015年9月完成的报告显示，当时西城的重点学区房以均价60560元/平米的天价占据首位，其次是东城区的58964元/平米。接下来是海淀区(50498元/平米)、朝阳区(40652元/平米)、丰台(33838元/平米)、石景山(32181元/平米)。
这只是重点学区的均价水平。实际上，核心学区房和普通学区房的价格差异巨大。同样是来自该报告的数据显示，人大附小对口小区均价最低49756.26元/平米、最高85257.41元/平米，而实验一小对口小区均价最低48937元/平米，最高180012元/平米。
并且这些核心学区房绝大多数是居住功能十分脆弱的“老、破、小”，上述报告显示，西城1990年以前建成的房屋占到了53%。
在2014年教改之前，一提到学区房，主要是指东城、西城和海淀这些“老破小”的房子。
但2014年教改后，学区房的概念迅速扩大了。按照2014年教改，每个小区都对应有一所小学。所以，理论上来说，只要你在北京有一套房子，都可以称为学区房。只不过，很多小区对应的小学，往往质量一般，甚至属于老北京人嘴里说的“渣小”。
